土地增值税
【解释】土地增值税是对“转让”“国有”土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人，就其转让房地产所取得的增值额征收的一种税。
（一）土地增值税的纳税人
土地增值税的纳税人，是指“转让”国有土地使用权、地上建筑物及其附着物并取得收入的单位和个人。
【相关链接】契税的纳税人，是指在我国境内“承受”土地、房屋权属转移的单位和个人。
【例题1·单选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税纳税人的是（ ）。
a.承租店铺的张某
b.出让国有土地使用权的某市政府
c.接受房屋捐赠的某学校
d.转让厂房的某企业
答案：d
解析：土地增值税的纳税人为转让国有土地土地使用权，地上建筑物及其附属物并取得收入的单位和个人；政府出让土地行为不属于土地增值税的征税范围。
（二）土地增值税的征税范围
1.一般规定
（1）土地增值税只对“转让”国有土地使用权的行为征税，对“出让”国有土地使用权的行为不征税。
【相关链接】国有土地使用权“出让”、土地使用权“转让”时，承受人均应缴纳“契税”。
（2）土地增值税既对转让土地使用权的行为征税，也对转让地上建筑物及其他附着物产权的行为征税。
（3）土地增值税只对有偿转让的房地产征税，对以继承、赠与等方式无偿转让的房地产，不予征税，但并非所有名为“赠与”的行为均不征税。
【提示】不征收土地增值税的房地产赠与行为只包括：
（1）房产所有人、土地使用权所有人将房屋产权、土地使用权赠与直系亲属或承担直接赡养义务人的行为；
（2）房产所有人、土地使用权所有人通过中国境内非营利的社会团体、国家机关将房屋产权、土地使用权赠与教育、民政和其他社会福利、公益事业的行为。
【例题2.判断题】房产出租，抵押等未转让房产产权，土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。（ ）
a正确 b错误
答案：a
解析：以继承，赠与方式无偿转让房地产的行为，以及房地产出租，抵押等未转让房产产权，土地使用权的行为不属于土地增值税的征税范围。
【例题3·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列行为中，应缴纳土地增值税的是（ ）。
a.公司与公司之间交换房产
b房地产公司为客户代建房产
c.兼并企业从被兼并企业取得房产
d.双方合作建房按照比例分配房产后转让
答案：ad
解析：公司之间互换房产应当征收土地增值税，“个人之间”互换自有居住用房地产的，经税务机关核实，可以免征增值税；对于一方出土地，一方出租金，双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征土地增值税；建成后转让的，应征收土地增值税。
2.征税范围的特殊规定
（1）企业改制重组
①一般企业整体改制、合并、分立，改制重组将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后、合并后、分立后的企业，暂不征收土地增值税。
②房地产开发企业改制重组将国有土地、房屋权属转移、变更到改建后、合并后、分立后的企业，征收土地增值税。
（2）自用或出租
房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时，如果产权未发生转移，不征收土地增值税。
【相关链接】房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税，但对出售前房地产开发企业已使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。
（3）房地产的交换
①房地产交换属于土地增值税的征税范围；
②对居民个人之间互换自有居住用房地产的，经当地税务机关核实，可以免征土地增值税。
【相关链接】交换房屋时，由多交付货币、实物、无形资产或其他经济利益的一方缴纳契税；交换价格相等的，免征契税。
（4）合作建房
①双方合作建房，建成后按比例分房自用的，暂免征收土地增值税；
②建成后转让的，应征收土地增值税。
（5）房地产的抵押与抵债
①对于房地产的抵押，在抵押期间不征收土地增值税；
②如果抵押期满以房地产抵债，发生房地产权属转移的，应列入土地增值税的征税范围。
【相关链接】土地、房屋权属的抵押，不属于契税的征税范围。以土地、房屋权属抵债，视同发生权属转移，承受人应当缴纳契税.
（6）房地产的代建行为
代建行为对于房地产开发公司而言，虽然取得了收入，但没有发生房地产权属的转移，其收入属于劳务收入性质，不属于土地增值税的征税范围。
补充：房地产的重新评估
对房地产进行重新评估而产生的评估增值，因其既没有发生房地产权属的转移，房产产权人、土地使用权人也未取得收入，所以不属于土地增值税的征税范围。
【提示】土地增值税和契税的征收情形都要求有“产权权属变动”。土地增值税还强调取得收入，而契税不要求必须有“收入”。
【例题4·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，下列各项中，属于土地增值税征税范围的是（ ）。
a.某国家机关转让自用办公楼
b.某工业企业以其不动产投资入股，所投资的企业为房地产开发企业
c.某房地产开发公司以其建造的商品房投资入股，所投资的企业为远洋运输企业
d.某商场应城市实施规划，国家建设的需要而自行转让房地产
答案：abc
解析：选项a属于土地增值税的征税范围；以土地，房地产作价入股进行投资或联营的，凡所投资，联营的企业从事房地产开发的，或者房地产开发企业以其建造的商品房进行投资或联营的，不免征土地增值税；因城市实施规划，国家建设的需要而搬迁，或自行转让房地产的，免征土地增值税。
（三）土地增值税的税率
土地增值税税率表（4级超率累进税率）：
【例题5·判断题】土地增值税实行四级超额累进税率。（ ）
a正确 b错误
答案：b
解析：土地增值税实行四级超率累进税率
（四）土地增值税应纳税额的计算
1.土地增值税的计算步骤
（1）计算扣除项目金额
（2）计算增值额=转让房地产的收入-扣除项目金额
（3）计算增值率=增值额÷扣除项目金额
（4）根据增值率确定适用的税率
（5）计算应纳税额
土地增值税=增值额×税率-扣除项目金额×速算扣除系数
2.应税收入的确定
纳税人转让房地产取得的应税收入，包括转让房地产的全部价款及有关的经济利益，包括货币收入、实物收入和其他收入，但不含增值税。
3.新建房地产的扣除项目金额
（1）取得土地使用权所支付的金额
①纳税人为取得土地使用权所支付的地价款。
②纳税人在取得土地使用权时按国家统一规定缴纳的有关费用和税金（登记、过户手续费和契税）。
（2）房地产开发成本
房地产开发成本是指纳税人开发房地产项目实际发生的成本，包括土地的征用（含耕地占用税）及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用等。
（3）房地产开发费用
a. 房地产开发费用是指与房地产开发项目有关的销售费用、管理费用和财务费用，但在计算土地增值税时，房地产开发费用并不是按照纳税人实际发生额进行扣除，应分别按以下两种情况扣除：
b. 财务务费用中的利息支出能一一分摊并能提供金融机构证明
允许扣房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×5%以内
②财务费用中的利息支出不能分摊利息支出或者不能提供金融机构证明
允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×10%以内
【例题7.案例题】甲房地产开发公司开发某住宅项目，支付土地出让金2840万元，并缴纳购买土地的相关税费160万元；住宅开发成本2800万元，其中含装修费用500万元：
（1）房地产开发费用中的利息支出为300万元（能按转让房地产项目计算分摊并能提供金融机构证明）。已知甲公司所在地的省政府规定的其他房地产开发费用的扣除比例为5%，则允许扣除的房地产开发费用=300+（2840+160+2800）×5%=590（万元）。
（2）房地产开发费用中的利息支出为300万元（不能按转让房地产项目计算分摊利息支出或者不能提供金融机构证明）。已知甲公司所在地的省政府规定的房地产开发费用的扣除比例为10%，则允许扣除的房地产开发费用=（2840+160+2800）×10%=580（万元）。
【例题8·单选题】甲公司开发一项房地产项目，取得土地使用权支付的金额为1000万元，发生开发成本6000万元，发生开发费用2000万元，其中利息支出900万元无法提供金融机构贷款利息证明。已知，当地房地产开发费用的计算扣除比例为10%。根据土地增值税法律制度的规定，甲公司计算缴纳土地增值税时，可以扣除的房地产开发费用为（ ）。
a.2000-900=1100（万元）
b.6000×10%=600（万元）
c.2000×10%=200（万元）
d.（1000+6000）×10%=700（万元）
答案：d
解析：财务费用中的利息支出，凡不能按照转让房地产项目计算分摊或不能提供金融机构证明的，允许扣除的房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）*所在省，自治区，直辖市人民政府规定的扣除比例；因此，甲公司可以扣除的房地产开发费用为=（1000+6000）*10%=700(万元)
（
(4）与转让房地产有关的税金项目
是指在转让房地产时缴纳的城市护建设税、教育费附加和印花税。
【提示1】土地增值税扣除项目涉及增值税进项税额，允许在销项税额中计算抵扣的，不计入扣除项目，不允许在销项税额中计算抵扣的，可计入扣除项目。
（5）加计扣除项目
①适用主体：仅对从事“房地产开发”的纳税人
②加计扣除额：（取得土地使用权所支付的金额+房地产开发成本）×20%
4.旧房及其建筑物（存量房）的扣除金额
（1）按评估价格扣除
①旧房及建筑物的评估价格；
②取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用；
③转让环节缴纳的税金。
（2）按购房发票金额计算扣除
纳税人转让旧房及建筑物，凡不能取得评估价格，但能提供购房发票的，经当地税务部门确认，《土地增值税暂行条例》规定的扣除项目的金额，可按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。
【例题9.案例】某企业2017年5月转让一套北京市内房屋，该房屋本次转让不含增值税价格为500万元，该房屋是以200万元价格购置的（购房发票所载时间为2014年4月），本次转让房屋有关的税金8.11万元（包括城市维护建设税、教育费附加、地方教育费附加、本次交易合同印花税、购置本房产时缴纳的契税）。
在本例中，由于房屋购置时间为2014年4月，至转让时已经持有3年，可以每年加计扣除购置价格的5%，即：加计扣除金额=200×5%×3=30（万元）。
本例中，属于扣除项目金额的包括：购置价格200万元，本次转让房屋有关的税金8.11万元和加计扣除金额30万元，总计238.11万元。
【例题10·多选题】根据土地增值税法律制度的规定，纳税人转让旧房及建筑物，在计算土地增值税额时，准予扣除的项目有（ ）。（2016年）
a.评估价格
b.转让环节缴纳的税金
c.取得土地使用权所支付的地价款
d.重置成本价
答案：abc
解析：转让旧房应按房屋及建筑物的评估价格，取得土地使用权所支付的土地价款和按国家统一规定缴纳的有关费用，以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。
