第六章 投资性房地产
第一节 投资性房地产概述
考点6-1-1 投资性房地产的特征和范围★★
| 投资性房地产是指持有目的为赚取租金或资本增值，或者两者兼有，且应当能够单独计量和出售的房地产 | ||
| 特征 | ①投资性房地产是一种经营性活动；②投资性房地产在用途、状态、目的等方面区别于作为生产经营场所的房地产和用于销售的房地产 | |
| 范围 | 已出租的土地使用权 | |
| 持有并准备增值后转让的土地使用权 | ||
| 已出租的建筑物 | ||
| 不属于 | 自用房地产 | |
| 作为存货的房地产（如房地产企业的商品房和土地） | ||
| 租入后转租给其他单位的土地使用权或建筑物 | ||
| 计划出租但尚未出租的土地使用权 | ||
| 国家认定的闲置土地 | ||
| 企业出租给本企业职工居住的房屋（属于自用房地产） | ||
| 企业拥有并自行经营的旅馆、饭店（属于自用房地产） | ||
| 特殊 | 部分自用部分用于赚取租金或资本增值的房地产：①能够单独计量，分开确认为投资性房地产和固定资产或无形资产；②不能单独计量，合并确认为固定资产或无形资产 | |
第二节 投资性房地产的确认和初始计量
考点6-2-1 投资性房地产的确认和初始计量★
| 确认条件 | 同时满足：①与该投资性房地产相关的经济利益很可能流入企业；②该投资性房地产的成本能够可靠地计量 | ||
| 确认时点 | 外购 | 购入的同时开始对外出租或用于资本增值，购入时确认为投资性房地产 | |
| 自用一段时间后再改为出租或用于资本增值，自租赁期开始日或用于资本增值之日起，从无形资产或固定资产转换为投资性房地产 | |||
| 自行建造 | 达到预定可使用状态同时开始对外出租或用于资本增值 | ||
| 达到预定可使用状态后一段时间才对外出租或用于资本增值的，应当先将自行建造的房地产确认为固定资产、无形资产或存货，自租赁期开始日或用于资本增值之日开始，从固定资产、无形资产或存货转换为投资性房地产 | |||
| 初始计量 | 成本模式计量 | 外购 | 借：投资性房地产 贷：银行存款等 |
| 自行建造 | 借：投资性房地产 贷：在建工程/开发产品 | ||
| 公允价值模式计量 | 外购 | 借：投资性房地产——成本 贷：银行存款等 | |
| 自行建造 | 借：投资性房地产——成本 贷：在建工程/开发产品 | ||
考点6-2-2 与投资性房地产有关的后续支出★★
| 后续支出 | 成本模式计量 | 公允价值模式计量 | |
| 资本化 | 进入资本化阶段后 | 借：投资性房地产——在建 投资性房地产累计折旧 贷：投资性房地产 | 借：投资性房地产——在建 贷：投资性房地产——成本 投资性房地产——公允价值变动 |
| 发生资本化支出 | 借：投资性房地产——在建 贷：银行存款 应付账款等 | ||
| 资本化完成后 | 借：投资性房地产 贷：投资性房地产——在建 | 借：投资性房地产——成本 贷：投资性房地产——在建 | |
| 费用化 | 发生日常维护支出 | 借：其他业务成本等 贷：银行存款等 | |
第三节 投资性房地产的后续计量
考点6-3-1 采用成本模式计量的投资性房地产★★★
| 企业通常应当采用成本模式对投资性房地产进行后续计量 | |
| 按期（月）计提折旧或摊销 | 借：其他业务成本 贷：投资性房地产累计折旧（摊销） 建筑物的折旧方法类比固定资产；土地的摊销方法类比无形资产 |
| 租金收入 | 借：银行存款等 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） |
| 发生减值 | 借：资产减值损失 贷：投资性房地产减值准备 已经计提减值准备的投资性房地产，其减值准备在以后的会计期间不得转回 |
考点6-3-2 采用公允价值模式计量的投资性房地产★★★
| 满足特定条件时也可以采用公允价值模式对投资性房地产进行后续计量；同一企业只能采用一种模式对所有的投资性房地产进行后续计量，不得同时采用两种计量模式 | |
| 取租金收入 | 借：银行存款等 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） |
| 公允价值变动 | 借：投资性房地产——公允价值变动 贷：公允价值变动损益（或做相反分录） |
| 公允价值模式计量的投资性房地产不计提折旧或摊销，也不计提减值准备，应按资产负债表日的公允价值计量 | |
考点6-3-2 投资性房地产后续计量方式的变更★★★
| 企业对投资性房地产的计量模式一经确定，不得随意变更。成本模式在满足条件时可以变更为公允价值模式（属于政策变更），变更时公允价值与账面价值的差额调整期初留存收益，公允价值模式不能变更为成本模式 | |
| 会计分录 | 借：投资性房地产——成本（变更日公允价值） 投资性房地产累计折旧或摊销（原投资性房地产已计提的折旧或摊销） 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（原价） 利润分配——未分配利润（或借方） 盈余公积（或借方） |
| 在极少数情况下，采用公允价值模式计量的投资性房地产有证据表明其公允价值不能持续可靠取得的，应当对其采用成本模式计量直至处置，并且假设无残值 | |
第四节 投资性房地产的转换和处置
考点6-4-1 房地产的转换★★
| 转换形式 | 会计分录 | 具体应用 | ||
| 自用房地产转为投资性房地产 | 成本模式 （账面转账面） | 借：投资性房地产（原值） 累计折旧/累计摊销 固定资产/无形资产减值准备 贷：固定资产/无形资产（原值） 投资性房地产累计折旧/摊销 投资性房地产减值准备 | 将建筑物改为出租（租赁期开始日）；将自用土地使用权改为出租或资本增值（停止自用并且确定用于赚取租金或资本增值的日期） | |
| 公允价值模式 | 借：投资性房地产——成本 累计折旧/累计摊销 固定资产/无形资产减值准备 公允价值变动损益（借方差额） 贷：固定资产/无形资产 其他综合收益（贷方差额） | |||
| 存货转为投资性房地产 | 成本模式 （账面转账面） | 借：投资性房地产（账面价值） 存货跌价准备 贷：开发产品 | 作为存货改为出租（房地产的租赁期开始日） | |
| 公允价值模式 | 借：投资性房地产——成本 存货跌价准备 公允价值变动损益（借方差额） 贷：开发产品 其他综合收益（贷方差额） | |||
| 投资性房地产转为自用房地产 | 成本模式 （账面转账面） | 借：固定资产/无形资产（原值） 投资性房地产累计折旧/摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（原值） 累计折旧/摊销 固定资产/无形资产减值准备 | 投资性房地产开始自用（达到自用状态且企业开始自用的日期） | |
| 公允价值模式 | 借：固定资产/无形资产（公允价值） 投资性房地产——公允价值变动（或贷方） 贷：投资性房地产——成本 公允价值变动损益（或借方） | |||
| 投资性房地产转为存货 | 成本模式 （账面转账面） | 借：开发产品（账面价值） 投资性房地产累计折旧/摊销 投资性房地产减值准备 贷：投资性房地产（原值） | 房地产企业将对外出租的房地产重新开发用于对外销售（租赁期满且企业董事会作出书面决议的日期） | |
| 公允价值模式 | 借：开发产品（公允价值） 投资性房地产——公允价值变动（或贷方） 贷：投资性房地产——成本 公允价值变动损益（或借方） | |||
| 总结★ | 成本模式 | 账面转账面 | ||
| 公允价值模式 | 自用房地产或存货转为投资性房地产 | 借方差额计入“公允价值变动损益”； 贷方差额计入“其他综合收益” | ||
| 投资性房地产转为自用房地产或存货 | 无论贷方差额还是借方差额均计入“公允价值变动损益” | |||
考点6-4-2 投资性房地产的处置★★★
| 成本模式 | 借：银行存款等 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税额） 借：其他业务成本 投资性房地产累计折旧（投资性房地产 累计摊销） |
| 公允价值模式 | 借：银行存款等 贷：其他业务收入 应交税费——应交增值税（销项税 额） 借：其他业务成本 贷：投资性房地产——成本 借：公允价值变动损益（累计确认的公允价值变动，或贷记） 贷：其他业务成本 |
