土地增值税以纳税人转让房地产所取得的增值额为计税依据。土地增值额为纳税人转让房地 产所取得的收入减去税法规定的扣除项目金额后的余额。计算公式为：土地增值额=转让房地产的总收入-扣除项目金额。扣除项目有：取得土地使用权所支付的金额；开发土地的成本、费用；新建房及配套设施的成本、费用，或者旧房及建筑物的评估价格；与转让房地产有关的税金等。

土地增值税预征与核定征收的区别？

答：预征与核定征收的差异很大。预征，就是为了保障财政收入均衡入库，对某些税种先按照某种方法（多数是按照规定的征收率）把税款提前征收，最后再进行税款清算，预征的税款虽然要先缴纳，但是这并不是最终的税款，清算后要多退少补。而核定征收，就是按照规定的方法计算出税款，这个是一种“准清算”，不存在多退少补了。

土地增值税的核定征收范围 见国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知 国税发〔2006〕187号

房地产开发企业有下列情形之一的，税务机关可以参照与其开发规模和收入水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按不低于预征率的征收率核定征收土地增值税：

（一）依照法律、行政法规的规定应当设置但未设置账簿的；

（二）擅自销毁账簿或者拒不提供纳税资料的；

（三）虽设置账簿，但账目混乱或者成本资料、收入凭证、费用凭证残缺不全，难以确定转让收入或扣除项目金额的；

（四）符合土地增值税清算条件，未按照规定的期限办理清算手续，经税务机关责令限期清算，逾期仍不清算的；

（五）申报的计税依据明显偏低，又无正当理由的。