一、土地增值税收入的确认:
销售不动产时，土地增值税收入的确认是大家遇到的难题，我今天根据对相关税法的了解做一个解读如下：

n1.预收款方式销售的，预收金额为营业额。预收定金属于预收款范围；

n2委托包销，合同期满后开发企业将未售出房屋销售给包销商取得的收入（国税函[1996]684号）；

n3.转让已进入建筑物施工阶段的在建项目收入；

n4.对拆迁补偿住房，偿还面积与拆迁面积相当的部分按同类房屋实际成本核定营业额；超过面积以取得的实际收入为营业额；

n5.销售房屋时分为房屋销售与装修两部分，分别签定两份合同，收取两份价款。因装修合同是房地产买卖契约的组成部分，与买卖契约共同成为认购房产的全部合同，因此开发商收取的装修及安装设备费用一并列入房屋售价；

n6.销售地下车库、地下室、军产房、集体产权房等无产权建筑物的永久使用权，视同销售建筑物。

二、土地增值税应税收入特别规定

当然。土地增值税有其特殊性，相应的土地增值税应税收入也有其特别规定，具体如下：

1、用土地或房地产投资于其他房地产开发企业或房地产开发企业以土地、房产投资的，从2006年3月2日起，视同销售征收土地增值税。（财税[2006]21号）

2、房地产企业开发的部分房产转做自用或出租，产权未发生转移，不征土地增值税；税款清算时不列收入不扣相应成本。（国税发[2006]187号）

3、无登记权属土地转让，只要土地使用者享有占用、使用、处置权，视同销售征税。（国税函[2007]645号）

三、土地增值税扣除项目特别规定:

n1土地成本：开发企业取得土地的方式包括直接转让、合作建房、承租土地、股权买卖、参资入股等。为取得土地使用权支付的股权溢价购买款，属于股东间交易，与原拥有土地使用权企业生产经营无关，不记入开发企业地价款中，不作为扣除项目。

n2房地产企业购入未经开发的土地及房产进行出售，不可加计扣除20%。

n3开发企业在售房时按政府要求代收的各种费用，如果计入房价向购买方一并收取，作为销售收入计税，分开收取的不作为转让收入。对于计入销售收入的，可在计算扣除项目金额时扣除，但不得作为20%加计扣除的基数。

n4超期贷款利息和罚息不得作为扣除成本。