建筑施工企业尤其是铁路、公路、水利、电力工程等企业，在施工过程中经常会遇到租用当地村民、村委会或相应企业土地的情况，何博士建议在签订租地合同之前，要考虑好以下三个问题。

问题一：租的是谁的地？

这个问题是首要问题，涉及到税前扣除凭证和税款承担金额。

（1）根据财税〔2016〕47号的规定，纳税人以经营租赁方式将土地出租给他人使用，按照不动产经营租赁服务缴纳增值税。也就是说，增值税的征收率是5%，税率是9%。

出租方是小规模纳税人的，征收率一定是5%，这个5%是不能减征1%的，出租方如果是一般纳税人，且土地使用权的取得时间在2016年5月1日之后的，适用9%的税率。

出租方如果为自然人，且年租金不超过120万元的，可以适用免征增值税的政策，但是，免税不得开具专票。

（2）出租方如果为个人，还涉及到财产租赁所得个人所得税，适用税率为20%。财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额。

（3）已办理税务登记的纳税人，通常可以自开增值税专用发票，未办理税务登记的纳税人在缴纳增值税之后，亦可代开专用发票（个人也可以代开专票，出租不动产属于自然人可以代开专票的三种情形之一）。

（4）从实务中看，出租方通常有村民个人、村民委员会、村集体经济组织等，村民个人属于自然人，村集体经济组织属于企业，那么村委会属于啥？建筑施工企业能否套用28号公告提到的「依法无需办理税务登记的单位」，从而不以其开具的发票作为税前扣除凭证呢？

根据民法总则的规定，村委会属于基层群众性自治组织法人，根据《税务登记管理办法》第二条的规定，村委会不属于税务登记的除外情形，也就是说，村委会也应当办理税务登记，因此不能以收据入账，应由其自开或代开发票。

当然，如果你能跟乡政府和镇政府签租地合同，不用发票直接以收据入账是没问题的。

综上：合同相对人决定了取得发票的途径和纳税金额。

问题二：租的是什么地？

这个问题也很重要，因为涉及到城镇土地使用税和耕地占用税的问题。

（1）根据土地管理法的规定，我国的土地分成三类：农用地、建设用地和未利用地。农用地对应的是耕地占用税，征税范围内的建设用地对应的是城镇土地使用税。

（2）在我国境内占用耕地建设建筑物、构筑物或者从事非农业建设的单位和个人，为耕地占用税的纳税人，应当依法缴纳耕地占用税。

耕地占用税的税额，各地不一，最低是每平米5元，最高是每平米50元，如果占用的是基本农田，还要加征50%。

耕地占用税采取一次性征收，交一次以后就不用交了，由于建筑企业占用农用地通常属于临时占地，在办理了临时占地手续，且在临时占地期满之日起一年内复垦经验收合格的，可以全额退还耕地占用税。

（3）城镇土地使用税的纳税人是在城市、县城、建制镇、工矿区范围内使用土地的单位和个人，不属于上述范围内的土地，不缴纳城镇土地使用税。

城镇土地使用税是按年缴纳，税额最低每平米0.6元，最高每米30元。

城镇土地使用税是由拥有土地使用权的单位或个人缴纳，也就是说通常由出租方缴纳，但是，特定情形下，承租人也有可能是纳税人，务必高度重视。

财税〔2017〕29号规定，在城镇土地使用税征税范围内，承租集体所有建设用地的，由直接从集体经济组织承租土地的单位和个人，缴纳城镇土地使用税。

综上：搞清土地类别，提前谋划税负。

问题三：租地干什么用？

这个问题就比较简单一些，主要涉及到特定用途的土地租用可以免征增值税。

（1）财税〔2017〕58号规定第四条规定，纳税人采取转包、出租、互换、转让、入股等方式将承包地流转给农业生产者用于农业生产，免征增值税。

（2）财政部、国家税务总局公告2020年第2号第一条规定，纳税人将国有农用地出租给农业生产者用于农业生产，免征增值税。

（3）以上两条的意思是说，无论是集体所有还是国有的农用地，只要承租方适用于农业生产的，均可免征增值税。